El contrato de arras

El contrato de arras puede ser definido como un documento privado que “consiste en reservar el derecho sobre la compra de una propiedad, entregando para ello una cantidad de dinero, penalizando al comprador o al vendedor si rompen ese acuerdo”.

Es un documento esencial como paso previo a adquirir la propiedad de un inmueble. El mismo, simboliza el interés cierto que tiene un potencial comprador de adquirir el mencionado inmueble. Ese contrato de arras materializa la negociación entre las partes, pues establece elementos tan esenciales como la descripción del bien que se va a transmitir, el precio que se va a pagar por la compraventa o el momento en el que la operación va a ser perfeccionada. En definitiva, las arras sientan las bases que posteriormente van a ser elevadas a público mediante una escritura ante Notario.

foto arras
Pese a la conveniencia de firmar un contrato de arras como paso previo a la formalización de una compraventa, hay ciertas personas que son reticentes a su empleo. Muchas consideran que es un obstáculo, por el tiempo que se tarda en redactarlo, por tener que recurrir a abogados para que lo redacten, o en su defecto, tener que redactarlo directamente el particular afectado con desconocimiento en la materia.

Como hemos dicho antes, las arras son un contrato privado entre comprador y vendedor, por el cual las partes se reservan la compraventa de un inmueble a cambio de entregar una cantidad de dinero, que es lo que se conoce como “arras”. Pese a la importancia jurídica que puede tener este paso previo ante futuras contingencias de la operación de compraventa, el contrato de arras como tal no viene regulado en el Código Civil, pero si hace mención a esta figura en el artículo 1.545. Dicho artículo establece lo siguiente:

“Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.

De la redacción de este precepto puede vislumbrarse la finalidad que el mismo esconde, que no es más que establecer un medio para asegurar la formalización de la operación, esto es, que se firme la compraventa.
El riesgo que tiene no firmar un contrato de arras desde la posición del comprador, es promesa de compra decaiga, pues no es más que un acuerdo verbal, y situándose en la posición del vendedor, que finalmente no se venda el inmueble. Se puede observar que la firma de este acuerdo previo beneficia a ambas partes, pero fundamentalmente al comprador, pues siempre existe un riesgo elevado de obtener una oferta mejor de la realizada por el interesado. Firmando este contrato, ese riesgo se disuelve, pues la no culminación de la operación, da derecho al comprador a exigir las arras entregadas por duplicado, como penalización por dicho incumplimiento.

Dentro del concepto de las arras, éstas pueden ser de tres tipos:
– Confirmatorias: este tipo de arras solo prueban la existencia de un contrato, pero no facultan a las partes para resolverlo. “En caso de incumplimiento, se imputan al precio, teniendo así la consideración de mero anticipo o pago anticipado”. Las sumas entregadas sin especificar en qué concreto concepto, se entienden como confirmatorias. En caso de que se incumpla el contrato de arras confirmatorias, se tienen dos opciones: o exigir el cumplimiento forzoso de la obligación, o bien resolver el contrato con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios, pero sin poder considerarse a dichas arras como el resarcimiento en dicho concepto.
– Arras penales: funcionan como “un sistema apriorístico de la liquidación de los posibles daños y perjuicios derivados de un incumplimiento en el contrato de compraventa, que no impide reclamar el incumplimiento forzoso de la obligación de pago del precio o de entrega de la cosa”, actuando de forma similar a la operativa establecida en el artículo 1.454, siendo el Juez competente quien determine el importe a pagar. Las arras penales en definitiva lo que hacen es establecer una cuantía a pagar como clausula penal en caso de incumplimiento, con independencia de que se pueda reclamar judicialmente el cumplimiento del mismo.
– Arras penitenciales: dentro de los tipos de arras es en el que mejor encuadra el artículo 1.454 del Código Civil. Pueden ser consideradas como “el medio lícito para el desistimiento contractual. Son el caso de lícito abandono de los compromisos adquiridos, de manera unilateral y mediante el pago de una multa”.

De las distintas tipologías expuestas, las que se usan con más frecuencia son las arras penitenciales. La razón probablemente radique en la redacción disuasoria del artículo 1.454 del Código Civil, pues ante el incumplimiento del comprador, éste pierde todas las cantidades entregadas en concepto de arras y en caso de incumplimiento del vendedor, éste último debe devolverlas duplicadas.

La siguiente cuestión sería, ¿qué es lo que debe aparecer o constar en un contrato de arras? Debe de figurar al menos lo siguiente:
– Identificación de las partes intervinientes (comprador y vendedor). Si por ejemplo es un matrimonio quien figura como parte compradora en el contrato, debe figurar si están casados en régimen de gananciales o de separación de bienes. En caso de estar casados en régimen de gananciales, en principio, bastaría con la firma de uno de los dos cónyuges, aunque debe hacer constar que lo hace en representación de ambos. En caso de estar casado en régimen de separación de bienes, será preciso que ambos cónyuges firmen el mismo.
– Identificación del inmueble a transmitir. Para ello lo mejor es solicitar una nota simple al registro, pues en el mismo va a figurar toda la información relativa al inmueble necesaria para identificar sin lugar a dudas el bien o bienes que se van a transmitir. Debe identificarse de forma exacta la vivienda (ubicación, propiedad), descripción de los anejos que tenga (trasteros, garajes…).
Puede darse la circunstancia de que el inmueble se encuentre arrendado o sobre el mismo pese alguna carga (por ejemplo una hipoteca), por lo que debe quedar perfectamente identificadas estas cargas.
– Condición económica: establecer cuál es el precio global de la compraventa.
– Importe de las arras: identificación de la cantidad concreta que se entrega en ese concepto, que es a cuenta de la compraventa y que se descontará del precio final de la compraventa. Normalmente puede establecerse como arras un 10% del importe total de la compraventa, pero al ser un contrato privado entre las partes, puede establecerse la cantidad que se convenga entre las mismas.
– Lugar y plazo para formalizar la compraventa desde la fecha de la firma del contrato de arras. Generalmente suele darse un plazo a las partes de dos meses. De esa forma, si existen cargas que cancelar, se puede encargar el vendedor de gestionarlas y así poder transmitir el inmueble libre de cargas. Ese plazo de dos meses, es idóneo también para la parte compradora si necesita conseguir financiación para culminar la operación. Pero este plazo al igual que la cantidad de las arras, se determina por mutuo acuerdo entre las partes.
– Identificación del tipo de arras, es decir, indicar si son confirmatorias, penales o penitenciales.
– Gastos e impuestos: indicar qué gastos de los derivados en la formalización en escritura pública de la compraventa van a ser de cuenta del vendedor y cuáles van a ser de cuenta del comprador. También debe indicarse si el inmueble tiene algún tipo de derrama, así como quién es el que se encarga de pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles del año en el que se transmite el inmueble.
– Cláusula de protección de datos personales.
– Sujeción a la normativa española y juez competente.
Como documentación a adjuntar a este contrato, puede ser conveniente la siguiente:
– Inventario de los bienes muebles de la finca, en caso de transmitirse amueblada.
– Reglamento de la comunidad de propietarios.
– Certificado de estar al corriente de las cuotas de la comunidad y del IBI.
– Cedula de habitabilidad.
– Nota simple expedida por el registro y que ha servido para identificar la finca o fincas a transmitir.
– Certificado energético
– Copia del cheque o justificante de la transferencia del importe pagado como arras.

En conclusión, el contrato de arras tal y como se ha visto es un acuerdo privado entre las partes, en el que se establece una reserva de una compraventa de un inmueble a cambio de entregar una cantidad económica. No es preceptivo pero si recomendable pues desde su firma se vincula a las partes a que cumplan con su obligación, pues en caso de no hacerlo debe resarcirse a la otra con una indemnización por dicho incumplimiento.

Fdo. Rocío Santiago Resola
Colaboradora permanente en Derecho & Perspectiva


FUENTES:
– Código Civil
– Así se formaliza un contrato de arras para comprar una vivienda, El blog de Anida, 12 de diciembre de 2013.
– Contrato de arras. Te explicamos en qué cosiste y sus partes, www.cicade.es/contrato-de-arras/
– El contrato de arras, compra un inmueble de forma segura, Bigle Legal, 24 de enero de 2017.
– El contrato de arras, Francisco Rosales, 21 de abril de 2014.
– Imagen: pisosmoncada.es

Rocío Santiago Resola

Colaboradora Permanente en Derecho & Perspectiva

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