¿El fin de la inversión inmobiliaria?

La crisis que durante los últimos años ha asolado el mercado inmobiliario español comienza a disiparse en ciertas zonas de España, y los primeros signos de actividad inmobiliaria dejan entrever un panorama muy distinto. El buen momento del negocio inmobiliario también ha llegado para las empresas tradicionales del sector, que tras años de severos reajustes, comienzan a plantear nuevos planes de crecimiento.

Podríamos decir que apenas dos años más tarde de la salida a Bolsa de las primeras Socimis al Mercado Alternativo Bursátil (MAB) el hito que ha cerrado el año 2015 ha sido el salto de la Socimi Merlin Properties al Ibex 35.

A lo largo del año 2015 las expectativas positivas indicaban el inicio de un nuevo ciclo en el sector inmobiliario. Los buenos datos macroeconómicos, el incremento del número de compraventas, la vuelta de la financiación y el aumento de la inversión extranjera auguraban un ejercicio con tendencia alcista en precios y rentabilidades para los inversores.

Los inversores institucionales, fondos, gestoras de inversión y compañías inmobiliarias han visto en el inicio de la recuperación de la economía europea y la desaparición de las incertidumbres sobre la zona euro dos razones de peso para el resurgir del sector. El flujo internacional de capitales a Europa está cerca de situarse a los niveles anteriores a la crisis.

Más concretamente, el sentimiento inversor hacia España ha dado un giro extraordinariamente positivo y nuestro país ha pasado de ser la oveja negra a convertirse en uno de los mercados estrella: los fondos atraídos por los activos “distressed” (término referido al endeudamiento de empresas o particulares con problemas de solvencia, esto es, con alto riesgo de incumplirse las condiciones de pago originales y, por tanto, resultar impagados a su vencimiento por las dificultades financieras actuales también denominados “non performing loans” o “NPLs”) y los inversores institucionales tradicionales por activos como oficinas, locales comerciales, hoteles y ocio.

No obstante todos estos datos, no se puede dejar de advertir que el negocio de la promoción ha cambiado. De la mano de la recuperación de la economía española y de la vuelta de la confianza del consumidor, algunas entidades financieras cargadas de activos inmobiliarios han alterado su modus operandi. Tras años negando financiación a los promotores, esta situación se está revirtiendo.

Los bancos por un lado, los fondos internacionales (que han acumulado suelo a precios de saldo aprovechando las dificultades de los últimos años) y las promotoras que han logrado superar las dificultades de los últimos años están dando el empujón a un negocio enfocado tanto en la venta como en el alquiler.

Resulta reseñable por novedoso el movimiento por el que el dinero que los fondos han venido utilizando hasta hace poco tiempo para la compra de terrenos, ahora se está empezando a utilizar para levantar inmuebles. Algunas zonas son un claro ejemplo de esto: se han presentado en solo tres meses tres grandes promociones de lujo en Estepona, Marbella y Mijas que en total suman más de 700 viviendas. Madrid y Barcelona vuelven a ganar peso entre las ciudades más atractivas para la inversión inmobiliaria. Especialmente en la categoría de nuevas inversiones. Madrid muestra buenas perspectivas en la inversión de alquileres de oficinas y Barcelona por su parte en el sector hotelero. Todo esto dejando al margen las tensiones políticas de los últimos meses, que a nadie se le escapa, pueden dar al traste con estas mejoras.

A los movimientos de cada vez mayor alcance del dinero extranjero, se suman los de los propios bancos nacionales. Santander tiene en marcha 300 proyectos a través de Altamira a la par que BBVA prevé la finalización de 2.400 viviendas en un año. La banca necesita empezar a colocar ahora su stock a un buen ritmo.

¿Cuáles son a día de hoy las necesidades del mercado español? Las grandes consultoras del sector perciben una falta de espacios modernos, oficinas y centros comerciales y de logística, lo cual representa una oportunidad para el inversor. Concretamente, en el Paseo de la Castellana de Madrid no hay nada nuevo y las cuatro torres se encuentran al 90% de su ocupación, lo que hace prever un empuje de los precios al alza. En este nicho se ve una oportunidad.

Por otro lado, las naves logísticas e industriales se han convertido en uno de los activos más deseados por los inversores (sólo por detrás del mercado de oficinas y retail). Han sido operaciones muy jugosas las cerradas en este sector por Blackstone, Greenoak, Oaktree o Merlin Properties últimamente. Este segmento ha resurgido al amparo del crecimiento de la economía, del consumo y del e-commerce, un negocio que necesita espacio para almacenar las mercancías y transportarlas. En 2014 las cifras de inversión han marcado niveles record: los volúmenes de inversión ascendieron a más de 600 millones de euros.

La rentabilidad que ofrecen las mejores naves logísticas es del 7% y 8%, dependiendo mucho de la ubicación. No es lo mismo una nave logística en una zona prime de una gran ciudad como Madrid o Barcelona, que una nave lejos de los núcleos urbanos. No obstante no es un segmento ni mucho menos estable, ya que las rentabilidades pueden ir bajando debido a la enorme presión compradora y a la escasez de producto (algo que no obstante tiene solución: hay en construcción más de 280.000 metros cuadrados de superficie nueva logística).

El segmento hotelero es otro que ha visto mucho movimiento en los últimos años, especialmente en Madrid y Barcelona. La inversión hotelera alcanzó los 1.000 millones de euros durante el primer semestre de 2015, lo que supone un 40% más con respecto a la primera mitad del ejercicio del año anterior. En lo que se refiere a operaciones realizadas, destaca la venta del Hotel Ritz de Madrid por 130 millones de euros a la familia Olayan y al grupo hotelero Mandarín Oriental. Durante el primer semestre del año 2015, la inversión hotelera en España apuntó más a Madrid que a Barcelona, aunque las perspectivas en Barcelona son muy prometedoras, al margen del devenir político.

¿Qué problemas se pueden plantear en este mercado? Por un lado, las noticias positivas de recuperación han enfriado a los propietarios ante la idea de que los precios están subiendo; y por otro, los compradores se han animado al calor de la perspectiva de comprar muy barato con precios todavía a la baja. Esta singular desalineación entre oferta y demanda, unida a la situación política actual, puede provocar una caída de operaciones.

La recuperación no va unida con una subida de precios. Si bien los indicadores que auguraban la recuperación se han cumplido con creces, su influencia en los precios de la vivienda no ha sido la esperada: 

  • El primer factor que anticipaba una subida de precios era el incremento en operaciones de compraventa –hasta un 17% más en 2015–. Sin embargo, el tipo de demanda existente en 2015 ha impedido este aumento. Gran parte de la demanda actual proviene de compradores que han esperado a que los precios toquen fondo e inversores de Bolsa en busca de mejores retornos de inversión. Este tipo de demanda tiene dos características principales: busca precios muy bajos y desaparece con el tiempo. 
  • El segundo factor que auguraba una subida de precios era el aumento del flujo crediticio a bajos tipos de interés. Este hecho es indudablemente una de las grandes palancas de la recuperación. Sin embargo, la banca está siendo mucho más prudente en sus tasaciones y en sus valoraciones de riesgos por lo que solo se están cerrando operaciones ajustadas en precio. Adicionalmente, la constante expectativa de subida de tipos que hemos vivido a lo largo de 2015 no ha animado al comprador a hacer ofertas al alza. 
  • Con referencia al incremento de entrada de capital extranjero, durante el pasado año, el inversor se ha centrado principalmente en suelo, hoteles y edificios a rehabilitar, por lo que su influencia en el precio de la vivienda no ha sido decisiva. 

A todo lo anterior se une la existencia de un gran stock de viviendas existentes provenientes de la banca que, con grandes descuentos, mantienen precios medios bajos en zonas no premium. Dejando aparte los efectos que el escenario político poselectoral pueda tener en el sector, en 2016 debería consolidarse la recuperación con una mejora en la calidad de oferta y demanda. La obra nueva debería suplir la falta de producto en zonas exclusivas, mientras que en el lado de la demanda el comprador oportunista debería dar paso a compradores de valor. Pero por encima de todo, es de vital importancia que oferta y demanda dispongan de la información adecuada, la profesionalización del mercado inmobiliario es una señal en este sentido muy positiva.

Firmado: Julio Bermúdez Madrigal.
Co-Director en Derecho & Perspectiva.


Fuentes:

– PwC: “tendencias del mercado inmobiliario en Europa 2014”.

– Expansión: “Las Socimis rescatan el brillo inmobiliario”, 30/12/2015.

– Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario.

– Cinco Días: “la realidad del sector inmobiliario en España”, 15/01/2016.

Imagen:

– Expansión.

Julio Bermúdez Madrigal

Licenciado en Derecho y Gobierno de Instituciones y Organismos Internacionales por el Centro Universitario Villanueva. En el ámbito académico ha realizado también el Curso Superior de Asesoría Jurídica de Empresas en la Escuela de Práctica Jurídica.
Tras trabajar en el Departamento de Derecho Audiovisual y de las Telecomunicaciones de Diez & Romeo, comenzó a trabajar en el Departamento de Derecho Privado y Mercantil de Puerta abogados. En la actualidad es abogado en el Departamento de Derecho Mercantil del despacho de abogados Garrigues en la Oficina de Madrid.
Compagina su trabajo con su labor como co-fundador y editor de la presente web así como con la colaboración de otras web y revistas de contenido jurídico como Hay Derecho o Lex Mercatoria.

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