La protección del tercero en el art. 34 de la Ley Hipotecaria

El primer párrafo del artículo 34 de la Ley Hipotecaria establece que el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. Este precepto recoge un sistema de protección para aquellas personas que confían en el Registro, siendo, los efectos de esta herramienta, contundentes.

El primer párrafo del artículo 34 de la Ley Hipotecaria establece que “El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro”. Como dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 2013, este precepto, que es esencial en el Derecho Inmobiliario Registral, recoge el principio de fe pública registral, de modo que, como afirma la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de junio de 2011, el artículo 34 de la Ley Hipotecaria contempla los supuestos de adquisiciones “a non domino” (de quien no es dueño) a favor de los terceros adquirentes de buena fe que cumplan los requisitos establecidos en el mismo. José Alfredo Caballero Gea explica las adquisiciones “a non domino” de bienes inmuebles diciendo que “si se produce una venta, que no se inscribe en el Registro de la Propiedad y más tarde, por el titular registral que ya no es propietario, una segunda transmisión que sí se inscribe (venta de cosa ajena) se da lugar a una adquisición «a non domino» por este segundo comprador y una pérdida de la propiedad por el primero”. 

Hay algunas excepciones al principio de fe pública registral que determinan la suspensión de su eficacia. Destaca el caso del artículo 28 de la Ley Hipotecaria, que establece que “Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante” y que ha sido objeto de análisis en algunos trabajos.

Deben existir varios elementos para que un tercero esté protegido por la fe pública registral. La Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares de 12 de julio de 1999 señala que los requisitos que deben concurrir para que, según al artículo 34 de la Ley Hipotecaria, se haga inatacable la adquisición realizada por un tercero son los siguientes: 

  • Que los terceros protegidos sean adquirentes del dominio del inmueble o de un derecho real limitativo del dominio. La Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de diciembre de 1987 dice que “El concepto de “tercero» con respecto de un determinado contrato, negocio o situación jurídica, corresponde, como entiende un autorizado sector de la doctrina científica, en un orden civil puro, al que es extraño o ajeno al mismo, y a los efectos de que la protección que la inscripción de su derecho en el Registro de la Propiedad significa, en concreto la que deriva de la operancia del principio de fe pública registral que los artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria consagra, es “tercero» en el campo del derecho hipotecario el adquirente que por haber inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad no puede afectarle lo que no resulte de un determinado contenido registral, anterior a su adquisición, aunque en un orden civil puro el título por el que dicho contenido registral tuvo acceso al Registro de la Propiedad adoleciera de vicios que lo invalidaran”, debiendo destacarse que esta idea debe ponerse relacionarse con la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 14 de julio de 2011, que dice que la “nulidad no puede afectar al adquirente de un derecho durante la vigencia del asiento ahora declarado nulo, pues se trata de un tercero protegido por el artículo 34 que, de conformidad con lo que establece dicho artículo, no puede ser afectado por la nulidad del título de su otorgante cuando la causa de tal nulidad no resulta del propio Registro” y que “ello es así porque, como ha dicho la doctrina más autorizada, la inscripción no convalida lo nulo trocándolo en válido, pero mientras esté vigente tal asiento, surte sus propios efectos, y entre ellos, el de servir de base para la adquisición del derecho por el tercero”. La resolución judicial del Tribunal Supremo también establece que “Por tanto, la cualidad de “tercero hipotecario» no la origina el acto o negocio jurídico determinante de la adquisición de un derecho al que no es ajeno o extraño el que inscribe con base en tal acto o negocio jurídico su derecho en el Registro de la Propiedad, pues como el mismo autorizado sector de la doctrina científica establece, si el acto adquisitivo del tercero es inexistente, nulo o anulable, la fe pública registral no desempernará la menor función convalidante o sanatoria, ya que únicamente asegura la adquisición del tercero protegido en cuanto la misma se apoye en el contenido jurídico del Registro, que para dicho tercero se reputa exacto y verdadero, pero dicho principio no consolida en lo demás el acto adquisitivo del tercero, en el sentido de convalidarlo sanándolo de los vicios de nulidad de que adolezca”.
  • Que tal adquisición se realice de buena fe. El segundo párrafo del artículo 34 de la Ley Hipotecaria dice que “La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro”. Al hablar de este asunto, la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 2013 destaca que “El concepto de buena fe, en el campo de los derechos reales, no es un estado de conducta como ocurre en las obligaciones y contratos sino de conocimiento, ajeno a las maniobras y al engaño: así, sentencias de 17 julio 1999, 22 diciembre 2000, 18 diciembre 2007. Es el sentido negativo de la buena fe, como elemento intelectivo de desconocimiento o ignorancia del error, al que se suma el elemento positivo de creencia o confianza en la exactitud del Registro de la Propiedad: así se ha expresado la jurisprudencia desde la antigua sentencia de 9 julio 1900 hasta las más recientes de 23 mayo 2002, 24 julio 2003, 2 abril de 2004, pasando por la contundente de 2 julio 1965”.
  • Que el negocio adquisitivo ha de encontrarse fundado en un título oneroso. El tercer párrafo del artículo 34 de la Ley Hipotecaria dice que “Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente”. Como indica Margarita Fernández Arroyo, “la diferencia de trato reside, en la línea anunciada en la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria de 1944, en que con respecto a ellos no concurren las razones de protección del tráfico jurídico, de ahí que en el conflicto suscitado entre quien trata de evitar un daño y el que pretende obtener un lucro, sea preferido el primero”. Debe tenerse presente que el título debe ser válido, debido a que, como dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de octubre de 1989, “Para que el artículo 34 sea aplicable, debe ser válido el acto adquisitivo del tercero protegido”, ya que “Si fuera nulo, se aplicaría entonces el art. 33 de la propia Ley Hipotecaria , y la declaración de nulidad afectaría al adquirente como parte que es en el acto inválido”. El artículo 33 de la norma hipotecaria establece que “La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes”.
  • Que el disponente o transmitente sea un titular inscrito, es decir, que el tercero o terceros deben adquirir de persona que en el Registro aparece con facultades para transmitirle.
  • Que ese tercero o terceros inscriban, a su vez, su propia adquisición, para que se pueda desplegar la protección registral establecida en la Ley Hipotecaria.

El tercero que cumpla los requisitos se convertirá en el titular. La Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 2008 indica que “la protección dispensada al tercero hipotecario encuentra su razón de ser en la necesidad de reforzar la confianza en el Registro, y en la realidad de la que este se hace eco, garantizando a todos los que adquieren derechos inscritos llevados por esa confianza, que van a ser mantenidos en la titularidad de los mismos, una vez consten inscritos a su favor, al margen de las vicisitudes que pudieran afectar al título del transmitente que no tengan reflejo registral, sin que, por tanto, su titularidad inscrita pueda verse atacada por acciones fundadas en una determinada realidad extrarregistral ajena al contenido registral inmediatamente anterior a su adquisición, y ello, lógicamente, sin perjuicio de las acciones que pudiera tener el que en un orden civil puro sea verdadero dueño frente al que se arrogó registralmente tal consideración ignorando los vicios que lo invalidaban”. 

El fundamento jurídico de la configuración del artículo 34 de la Ley Hipotecaria es, claramente, la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario, que se garantiza protegiendo a todo aquel que confía en el contenido del Registro de la Propiedad, siendo relevante la existencia de la buena fe en el tercero que se convierta en adquirente.

Firmado: Diego Fierro Rodríguez.
Redactor en Derecho & Perspectiva.


Fuentes:

– La Ley Hipotecaria.

– La Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de diciembre de 1987.

– La Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de octubre de 1989.

– La Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 2008.

– La Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de junio de 2011.

– La Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 2013.

– La Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares de 12 de julio de 1999.

– La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 14 de julio de 2011. 

– Caballero Gea, José Alfredo: “Desahucios; El titular registral frente al ocupante sin título inscrito; Artículo 41 de la Ley Hipotecaria; Juicio verbal, www.caballerogea.net. http://www.caballerogea.net/Art%2041%20LH%204%20Fe%20Publica%20Registral%20Tercero,%20art.%2034%20LH%202013.htm.

– De Reina Tartière, Gabriel: “El derecho registral inmobiliario y el Registro de la Propiedad”, La notaria, Nº. 2, 2012, págs. 49-66.

– Fernández Arroyo, Margarita: “La protección registral del tercer adquirente de un heredero voluntario; Un supuesto de excepción a la fe pública registral”, Anuario de la Facultad de Derecho, Nº 18, 2000, págs. 

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada.

* Copy This Password *

* Type Or Paste Password Here *