La resurrección de la hipoteca extinguida y no cancelada

Se sabe perfectamente que el pago extingue la obligación. Además, es cierto que si el derecho de crédito está garantizado con un derecho real de hipoteca, la realización de la prestación debida produce la extinción de la hipoteca. Sin embargo, si el derecho real de garantía sobre bienes inmuebles no se cancela en el Registro de la Propiedad, un tercero hipotecario podrá adquirir el derecho de crédito que garantizaba.

El derecho real de hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida, siendo cierto que la hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1911 del Código Civil. No obstante lo anterior podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados, para que la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, queden limitadas al importe de los bienes hipotecados, de manera que no alcancen al resto de bienes del patrimonio del deudor. El primer párrafo del artículo 12 de la Ley Hipotecaria establece lo siguiente: “En la inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración”.

Como dice Francisco Rosales, “la obligación del deudor hipotecario de pagar el préstamo, se extingue por el pago, y ni por el otorgamiento de la escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca, ni por la inscripción de dicha escritura en el Registro de la Propiedad”. Esta afirmación está vinculada con el artículo 1156 del Código Civil, del que se puede extraer la idea relativa a la extinción de la obligación dineraria garantizada con hipoteca por el pago.

Siendo una realidad que el préstamo origina para el prestamista un derecho de crédito y que la hipoteca constituida para garantizar el derecho subjetivo es un derecho real de naturaleza registral, hay que saber que, por los estudios realizados por Bruno Rodríguez-Rosado, se ha podido dar a conocer una perspectiva interesante sobre un tema relacionado con los préstamos hipotecarios que ha sido esquivado por bastantes especialistas e ignorado por muchos juristas. El asunto se encuentra vinculado al artículo 144 de la Ley Hipotecaria, que señala que “Todo hecho o convenio entre las partes, que pueda modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria anterior, como el pago, la compensación, la espera, el pacto o promesa de no pedir, la novación del contrato primitivo y la transacción o compromiso, no surtirá efecto contra tercero, como no se haga constar en el Registro por medio de una inscripción nueva, de una cancelación total o parcial o de una nota marginal, según los casos”. Por este precepto, hay que tener cuidado en la medida en que, habiéndose extinguido un derecho de crédito garantizado con hipoteca, puede resucitar si no se ha cancelado la inscripción correspondiente y se cede el préstamo hipotecario a un tercero conforme al artículo 149 de la Ley Hipotecaria, que establece las siguientes reglas:

  • “El crédito o préstamo garantizado con hipoteca podrá cederse en todo o en parte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.526 del Código Civil. La cesión de la titularidad de la hipoteca que garantice un crédito o préstamo deberá hacerse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad”. 
  • “El deudor no quedará obligado por dicho contrato a más que lo estuviere por el suyo”.
  • ”El cesionario se subrogará en todos los derechos del cedente”.

Son muchos los preceptos que apoyan la aplicación del artículo 144 de la Ley Hipotecaria, siendo, algunos esenciales:

  • El tercer párrafo del artículo 1 de la Ley Hipotecaria dice que “Los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos doscientos treinta y ocho y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley”.
  • Debe tenerse presente que el primer párrafo del artículo 34 de la Ley Hipotecaria establece que “El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro”. Como indica la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 2013, este precepto recoge el principio de fe pública registral, que está vinculado con la protección de los terceros que cumplen sus requisitos y con el artículo 144 de la Ley Hipotecaria. Además, puede hablarse del artículo 32 de la misma norma, que señala que “Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero”.
  • El artículo 76 de la Ley Hipotecaria establece que “Las inscripciones no se extinguen, en cuanto a tercero, sino por su cancelación o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscrito a favor de otra persona” y el primer párrafo del artículo 82 de la misma norma dice que “Las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública, no se cancelarán sino por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, o por otra escritura o documento auténtico, en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus causahabientes o representantes legítimos”.

Es posible que muchos entiendan que el artículo 144 de la Ley Hipotecaria es peligroso. Sin embargo, es cierto que debe existir una fuerte coherencia en la aplicación de las reglas del sistema registral inmobiliario con objeto de evitar la inseguridad jurídica y sus consecuencias.

 

Firmado: Diego Fierro Rodríguez.
Redactor en Derecho & Perspectiva.

 


Fuentes:

– El Código Civil.

– La Ley Hipotecaria.

– La Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 2013.

– De Reina Tartière, Gabriel: “El derecho registral inmobiliario y el Registro de la Propiedad”, La notaria, Nº. 2, 2012, págs. 49-66.

– Rodríguez-Rosado, Bruno: “Cesión de créditos hipotecarios inexistentes y fe pública”, Revista crítica de derecho inmobiliario, Año nº 90, Nº 745, 2014, págs. 2191-2218.

– Rosales, Francisco: “Cancelación de hipoteca mitos y leyendas”, www.notariofranciscorosales.com. http://www.notariofranciscorosales.com/cancelacion-de-hipoteca-

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