Sobre el arrendamiento financiero y el leasing inmobiliario. Condiciones y caracteres esenciales.

Muchas veces, en términos inmobiliarios y como contrapunto a las hipotecas, a muchos particulares se les ha presentado la oportunidad de regirse por otro tipo de contrato o vinculación directa con el bien para en el futuro ser el titular del mismo que no magnifique tanto la figura y juego de los mercados con el precio del dinero y del interés, procediendo a ser menos interdependientes de los especuladores financieros y ahorrándose una gran cantidad de impuestos a todos los niveles: ¿leasing? 

El arrendamiento financiero es un contrato (voluntad entre partes) mediante el cual el arrendador traspasa y cede su derecho legítimo de uso y disfrute de un bien condicionado por una onerosidad (pago de rentas) durante un periodo explícitamente fijado tras el cual, al extinguirse el mismo, el arrendatario tiene la oportunidad y/u opción de adquirir en titularidad el bien mediante el pago restante de una cuantía económica (también puede renovar el contrato o proceder a extinguirlo definitivamente, dependiendo de su voluntad e intereses y del acuerdo inter partes).

Primeramente a título introductorio, cabría especificar, una vez visualizado, de manera clara y concisa, lo que es considerado una operación de arrendamiento financiero y qué tipo de contratos entran dentro de tal consideración, para lo que cabe recurrir a la disposición adicional 7ª de la ley 26/1988, de 29 de julio, sobre disciplina e intervención de las entidades de crédito, por la cual se establece que en virtud de lo dicho, tendrán la consideración de operaciones de arrendamiento financiero aquellos contratos que tengan por objeto exclusivo la cesión del uso de bienes muebles o inmuebles, adquiridos para dicha finalidad según las especificaciones del futuro usuario a cambio de una contraprestación consistente en el abono periódico de las cuotas a que se refiere la disposición. Asimismo, el contrato de arrendamiento financiero incluirá necesariamente una opción de compra, a su término en favor del usuario. De esta manera, cuando por cualquier causa el usuario no adquiera el bien que ha sido objeto del contrato, el arrendador podrá cederlo a otro usuario.

En cuanto a la naturaleza de índole jurídica de esta figura, el Real Decreto 1643/90, de 20 de diciembre, aprobatorio del plan general de contabilidad, y que tiene el carácter de norma de desarrollo de la IV directiva de la CEE sobre derecho de sociedades, del Código de Comercio y del texto refundido de la Ley de Sociedades Anónimas, estableció en su momento en consonancia directa con el Dictamen del Consejo de Estado, que los bienes cedidos en arrendamiento financiero deben estar registrados en el inmovilizado material del activo de la sociedad de arrendamiento financiero (por lo que la figura que ejerce de arrendataria debe registrarlos como derechos sobre bienes cedidos en arrendamiento financiero, dentro en este caso del inmovilizado inmaterial).

 

Pero, a su vez ¿cómo se han de inscribir los contratos de arrendamiento financiero?

El contrato de arrendamiento financiero es inscribible en el Registro de la Propiedad siempre que se haya formalizado en escritura pública, por ser subsumible en los algunos preceptos que marca la Ley Hipotecaria; ya que el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles; inscribiéndose en él los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales; inscribiéndose los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos, así como cualquier acto o contrato de trascendencia real que, sin tener nombre propio en derecho, modifique, desde luego, o en el futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales.

Así, la escritura de arrendamiento financiero deberá reflejar las circunstancias expresadas en el artículo 98 de la Ley Hipotecaria.

Centrándonos de lleno en la figura del leasing de tipo inmobiliario, me gustaría proceder a hacer una diferenciación entre el leasing financiero y el operativo.

De forma ancestral, al estudiar el leasing se ha distinguido entre el leasing operativo (identificado con el contrato de arrendamiento de cosas) y el leasing financiero, estableciendo como elementos diferenciadores a tener en cuenta los siguientes:

  • El leasing operativo es el efectuado por el fabricante, distribuidor o importador directamente al usuario o arrendatario, por un plazo que puede ir desde uno o varios meses a varios años, de carácter revocable, asumiendo el arrendador los riesgos técnicos, de mantenimiento, conservación y financieros. Puede contemplar una opción de compra al término del contrato pero su importe coincidirá con el fijado en el mercado para un bien de análogas características. 
  • El leasing financiero, que es el “leasing” propiamente dicho, requiere la intervención, como arrendadora de una sociedad que esté legalmente habilitada al efecto que adquiere el bien y lo arrienda al usuario, por un plazo mínimo de 2 años en caso de bienes muebles y (lo que nos interesa) de 10 años en caso de bienes inmuebles, con carácter irrevocable y asumiendo el arrendador los riesgos financieros y el arrendatario los técnicos y de conservación y mantenimiento; lo cual suele concluir con la adquisición de la propiedad por parte del arrendatario.

En cuanto al leasing inmobiliario por tanto, ¿qué puede entrar como figura objeto dentro del contrato?

Podrá serlo (objeto) cualquier bien inmueble que resulte apto para el desarrollo de actividades agrícolas, pesqueras, industriales, comerciales, artesanales, de servicios o profesionales, ello incluiría incluso un piso destinado a vivienda que vaya a ser utilizado por el futuro arrendatario financiero como consultorio o despacho profesional (siempre y cuando, si lo hubiera, lo permita el estatuto de la comunidad de propietarios o el mismo sea susceptible de modificación y en caso de no haberlo se consiga la autorización de la junta de propietarios)

 

¿Cesión en leasing?

La cesión en leasing puede serlo únicamente de un inmueble en sí mismo o de un inmueble junto con el solar donde se encuentra edificado. En este segundo caso variará su tratamiento fiscal como establece el artículo 128 de la Ley 43/1995, de 27 de diciembre, reguladora del Impuesto de Sociedades.

 

¿Leasing de construcción?

En este caso, la compañía de leasing financia la construcción de un inmueble y se lo cede en régimen de arrendamiento financiero al cliente.

La doctrina que ha estudiado el artículo 8 de la Ley Hipotecaria acepta el acceso de estos inmuebles al Registro de la Propiedad claro; pero siempre y cuando estén definidos mediante el correspondiente proyecto de ejecución que haya obtenido el visado urbanístico del correspondiente colegio profesional y la preceptiva licencia municipal.

En definitiva el leasing, conocida a través de sus diferentes denominaciones, es una figura muy operativa en la realidad económico-inmobiliaria en momentos pasados y presentes , si bien es cierto dependiendo siempre de la cultura jurídico-financiera de los participantes y de su voluntad principal y final en cuanto a lo que el bien o bienes inmuebles se refiere. Figura a tener en cuenta para depende qué proyectos. Explicaré puntualizaciones y versificaciones de manera más detenida en futuros artículos.

 

Firmado: Tristán Enrique Vilert Alirangues.
Redactor en Derecho & Perspectiva.

 


Fuentes:

– Ley 26/1988, de 29 de julio, sobre disciplina e intervención de las entidades de crédito.

– Real Decreto 1643/90, de 20 de diciembre, aprobatorio del plan general de contabilidad.

– Ley 43/1995, de 27 de diciembre, reguladora del Impuesto de Sociedades.

– Ley Hipotecaria.

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