Sobre el mercado hipotecario y la necesidad de aumentar su transparencia y control en España

El eminente drama personal y económico provocado directamente por las extendidas ejecuciones hipotecarias derivadas del mal funcionamiento bancario y la burbuja económica surgida en nuestro país, ha puesto de manifiesto de forma análoga la coexistencia de cláusulas de carácter abusivo incluidas en las temidas condiciones generales de los préstamos hipotecarios.

Como contrapunto, desde los órganos jurisdiccionales españoles se ha procurado desde hace mucho tiempo (para contrarrestar de una forma directa y práctica), actuar de una forma que se prevea y asegure la protección final del consumidor y la transparencia crediticia.

En materia hipotecaria el TJUE ha condenado varias veces a la normativa europea, haciéndose eco de ello la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de Mayo de 2013.

La necesidad de implementar e incrementar la transparencia y los controles en la concesión de préstamos hipotecarios para la adquisición de bienes inmuebles se hace cada vez más fuerte de cara a la galería y a la suma protección de los derechos de los particulares. Esta necesidad es, como podemos comprobar, directamente contraria a los avances que hemos podido observar en otras materiaa, como por ejemplo en el control de abusividad de determinadas cláusulas contractuales.

Desde mi perspectiva, para contrarrestarlo, deberíamos pensar en aprobar y publicar leyes que sustenten dicho control de transparencia de la misma forma (o junto a él) que se hace con el control de abusividad; para que aparecieran y se coordinaran simultáneamente dentro de las cláusulas generales de los contratos celebrados entre entidades de crédito y consumidores de a pie o personas jurídicas o empresas.

En la Unión Europea, las cláusulas y normas sobre los préstamos y créditos de índole hipotecaria deben ser interpretados en base a la Directiva 93/13/CEE según se ha subrayado en diferentes sentencias muy recientes como la STJUE de 30 de Abril de 2014 y la STJUE de 26 de Febrero de 2015.

En base a la jurisprudencia europea, las cláusulas deberán ser siempre muy claras y transparentes; lo que conlleva a armonizar el lenguaje legal, hipotecario y bancario al comprensible por un ciudadano de a pie, de forma que todo lo incluido en los contratos sea legible y entendible por parte del consumidor que va a subrogarse al mismo y este pueda saber y comprender de manera autónoma las consecuencias económicas que para él se derivan de dichas cláusulas contractuales tal y como determina la la STS de 8 de Septiembre de 2014.

Dicho Tribunal Supremo, ha declarado también que el control de transparencia debe de vislumbrarse de forma continua, es decir, que debe de constar también en aquellas partes del contrato que estén redactados con condiciones generales aunque afecten al objeto principal mismo. En STS de 9 de Mayo de 2013 y la ya mencionada STS de 8 de Septiembre de 2014, se dirime que lo fundamental en este ámbito es afianzar la transparencia real de las cláusulas.

Pero, ¿deben los Notarios hacer suyo también este control de transparencia para preservar los derechos del particular?

Si atendemos a lo que dice la Unión Europea, en la Directiva 2008/48/UE se dice que en cuanto a la información y publicidad precontractual el notario debe garantizar tal transparencia; así como en la Directiva 2014/17/UE pensada para regular el tema sobre la adquisición de propiedades inmobiliarias.

Si además acudimos al artículo 147 del Reglamento Notarial, podremos ver cómo en el mismo se contiene un deber general de los notarios relacionado con la necesidad de que el consumidor quede enterado del contenido de los efectos de las obligaciones que por contrato van a asumir tras su ratificación, así como la Ley 1/2013; la cual encumbra la obligación de añadir una parte escrita por parte del consumidor en los contratos en la que se deje constar de forma fehaciente que ha comprendido los riesgos que entrama la concesión del contrato en cuanto a los préstamos hipotecarios (en escritura pública) se refiere.

Asimismo, los Notarios y Registradores no autorizarán en ninguno de los casos que puedan producirse ni tampoco por supuesto inscribirán aquellos negocios jurídicos en los que estén presentes o se pretendan cláusulas que sean contrarias a las normas. Tampoco se publicarán ni inscribirán las que, evidentemente, hubieran sido declaradas como abusivas por el Tribunal Supremo, adaptando y homologando la actuación judicial y notarial a la jurisprudencia del TJUE en lo que a transparencia se refiere.

El Texto Refundido de la Ley de Defensa de Consumidores y Usuarios impone el deber anteriormente descrito y otros análogos del mismo haciendo hincapié en que su figura de funcionario público del Estado rige bajo la tutela y control de la legalidad de los actos y negocios en los que debieran intervenir de acuerdo a sus funciones.

Aún así, cabe remarcar que en materia de cláusulas abusivas y su control y transparencia (por parte de Notarios y Registradores), no tiene un funcionamiento bajo el que se sustente un paraguas adecuado y proactivo que aseguren la efectividad de sus actuaciones. Cuanto más ágil, dinámico y progresivo sea el control previo que se realice sobre las cláusulas de carácter abusivo más fácilmente se sustentarán los derechos de las partes y la conservación de los derechos hipotecarios en términos generales; influyendo ello en una mayor transparencia y seguridad jurídica plena.

Firmado: Tristán Enrique Vilert Alirangues.
Redactor en Derecho & Perspectiva.


Fuente:

– Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de Mayo de 2013

– Directiva 93/13/CEE

– STJUE de 30 de Abril de 2014

– STJUE de 26 de Febrero de 2015

– STS de 8 de Septiembre de 2014

– STS de 9 de Mayo de 2013

– Reglamento Notarial

– Ley 1/2013

– Texto Refundido de la Ley de Defensa de Consumidores y Usuarios

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