SOCIMIs: el vehículo de inversión del momento

Las SOCIMIs (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) son sociedades anónimas cotizadas cuya actividad principal es la adquisición, promoción y rehabilitación de bienes inmuebles para su arrendamiento, bien directamente o bien a través de participaciones en el capital de otras SOCIMIs. Este tipo de sociedades gozan últimamente de gran popularidad, debido principalmente a las críticas y amenazas que reciben otros vehículos de inversión como pueden ser las Sicav.

            Las SOCIMIs son un vehículo de inversión destinado al mercado inmobiliario, creado con el propósito de impulsar el mercado del alquiler en España y facilitar el acceso de los ciudadanos a la inversión en este tipo de activos. Las SOCIMIs fueron creadas y se rigen por lo dispuesto en la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las sociedades anónimas de inversión en el mercado inmobiliario (en adelante “Ley de SOCIMIs”), que a su vez se vio modificada por la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, de Medidas Tributarias (en adelante “Ley 16/2012”), simplificando y flexibilizando el régimen legal y fiscal de las SOCIMIs.

            Adicionalmente, este tipo de sociedades se rigen también por: el Real Decreto de 24 de julio de 1889, por el que se aprueba el Código Civil (en adelante el “Código Civil”), el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio por el que se aprueba la Ley de Sociedades de Capital (en adelante “LSC”), y el Reglamento del Mercado Alternativo Bursátil y circulares del mercado, etc.

            En general, las SOCIMIs han de ser sociedades anónimas cotizadas, y deben reunir las siguientes características: (i) un capital social mínimo de cinco millones de euros (5.000.000 €); (ii) tener una única clase acciones; (iii) que sus acciones sean nominativas; y (iv) una denominación social en la que se incluya la indicación “Sociedad Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario, Sociedad Anónima”, o su abreviatura, “SOCIMI, S.A.”.

            Las acciones de las SOCIMIs deberán estar admitidas a negociación en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación (en España el Mercado Alternativo Bursátil  o “MAB”) de cualquier otro Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo. Como alternativa a las SOCIMIs estándar, existen también las sociedades conocidas como SOCIMIs no cotizadas (a pesar de la contradicción contenida en la propia expresión), cuyas características básicas son: (i) deberán ser sociedades residentes en España; (ii) en el caso de sociedades anónimas, sus acciones deberán ser nominativas; y (iii) deberán estar íntegramente participadas por una SOCIMI cotizada o por una “Real Estate Investment Trust” (en adelante “REIT”) que básicamente son entidades de inversión inmobiliaria cuyas características configuradoras son muy similares a las de las SOCIMIs, peroimagen-1 cuyo origen reside en el extranjero.

            El objeto social de las SOCIMIs deberá consistir en la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, ya sea directamente o a través de entidades que, a su vez, cumplan determinados requisitos, pudiendo desarrollar otras actividades accesorias siempre que las rentas derivadas de estas actividades accesorias no representen, en su conjunto, más del 20% de las rentas totales de la sociedad en cada período impositivo. Estas actividades que decíamos que pueden ser desarrolladas por las SOCIMIs son a grandes rasgos: (i) adquirir y promover bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, incluyendo la rehabilitación de edificaciones; (ii) participar en otras SOCIMIs o en otros REITs no residentes; (iii) participar en SOCIMIs no cotizadas o en sociedades no residentes no cotizadas, siempre que unas y otras tengan como objeto social la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, tengan una política similar de distribución de beneficios y estén íntegramente participadas por SOCIMIs o por REITs no residentes; e (iv) invertir en acciones o participaciones de Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria (fondos de inversión y sociedades de inversión inmobiliaria), reguladas en la Ley 35/2003, de Instituciones de Inversión Colectiva (en adelante “LIIC”). Por su parte, las inversiones y actividades que pueden llevar a cabo las SOCIMIs no cotizadas se limitan a la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento y a la realización de actividades de promoción, no pudiendo tener participaciones en cualquier tipo de entidades.

            Idénticas restricciones resultan de aplicación a las entidades no residentes con inmuebles en alquiler en las que una SOCIMI pueda invertir. En el ámbito internacional, estas restricciones implican que una SOCIMI no podrá coinvertir en inmuebles en el extranjero a través de un vehículo societario salvo que sus socios en dicho vehículo sean también SOCIMIs o REITs no residentes cotizados en la Unión Europea.

            Igual que sucede con las REITs de la mayoría de países de nuestro entorno, las SOCIMIs deberán repartir sistemáticamente un porcentaje elevado del beneficio que vayan obteniendo. Más concretamente, las SOCIMIs deberán acordar la distribución de dividendos con cargo al beneficio obtenido en el ejercicio dentro de los seis (6) meses posteriores al cierre (y pagarse dentro del mes siguiente al acuerdo de distribución), de la siguiente forma: (i) el 100% del beneficio procedente de dividendos y participaciones en beneficios en entidades participadas; (ii) El 50% de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y de participaciones, debiendo reinvertir el resto en otros inmuebles o participaciones afectos al cumplimiento de su actividad dentro de los tres años siguientes a su transmisión; y (iii) el 80% del resto de los beneficios obtenidos. Asimismo, se establece que cuando la distribución de un dividendo se realice con cargo a reservas procedentes de beneficios de un ejercicio en el que haya sido de aplicación el régimen fiscal especial, su distribución deberá adoptarse obligatoriamente con el acuerdo de distribución del dividendo realizado en cumplimiento del régimen de distribución obligatoria de dividendos de las SOCIMIs. Por último, se establece que la reserva legal de las SOCIMIs no podrá exceder del 20% del capital social, ni se podrán establecer estatutariamente otras reservas indisponibles.

            El principal objetivo de la reforma introducida por la Ley 16/2012 es adaptar el régimen fiscal de las SOCIMI al de los REIT existentes en otros países de nuestro entorno, a los efectos de potenciar las SOCIMI como vehículo de inversión en el mercado inmobiliario español y sobre todo, atraer inversores internacionales. Por lo tanto, tras la reforma, las especialidades de este régimen, al que se podrá acceder por opción al mismo, se centran básicamente en los siguientes aspectos:

  • De forma similar a los REIT europeos de nuestro entorno, las SOCIMIs tributarán, con carácter general, en el Impuesto sobre Sociedades al 0% en relación con las rentas que obtengan en el desarrollo de su objeto social, localizándose la tributación de las rentas obtenidas por las SOCIMI en sede de su accionista (en el periodo en el que esta renta es distribuida).

No obstante lo anterior, la SOCIMI estará sometida a un gravamen especial (del 19%) sobre el importe de los dividendos que distribuya a los socios cuya participación en el capital social de la entidad sea igual o superior al 5%, siempre que dichos dividendos estén exentos para el socio o tributen a un tipo de gravamen inferior al 10%.

  • Se mantiene, en cuanto a la tributación indirecta, el régimen especial introducido por la Ley de SOCIMIs, consistente en una bonificación del 95% en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la adquisición de viviendas destinadas al arrendamiento y de terrenos para la promoción de viviendas destinadas al arrendamiento, condicionada al cumplimiento del requisito de mantenimiento del activo.

            Tras este breve análisis hemos podido comprobar como el legislador, desde mi punto de vista con acierto, introdujo en España esta interesante figura societaria para canalizar la inversión en el mercado inmobiliario español. No obstante, coincidiendo con la opinión de Tony Loughran, Socio director de Valuation & Advisory en Cushman & Wakefield España, ha sido la Ley 16/2012 la que verdaderamente ha impulsado a las SOCIMIs en España.

            En los rasgos configuradores de las SOCIMIs se aprecia  que es un vehículo de inversión dirigido a todo tipo de inversores, y como decía al principio, está desbancando a otros. Muchos fondos de pensiones, “family offices”, etc. han optado por participar en SOCIMIs, no cabe duda de que en la actualidad es un figura societaria en expansión. A día de hoy cotizan en el MAB veintiocho (28) de estas sociedades, sólo queda ver cómo evolucionarán y si ésta racha alcista en cuanto al número de nuevas incorporaciones se mantiene de aquí a unos años.

Julio Bermúdez Madrigal

Abogado en Garrigues

Co-Director en Derecho & Perspectiva


Fuentes

Imagen:

Julio Bermúdez Madrigal

Licenciado en Derecho y Gobierno de Instituciones y Organismos Internacionales por el Centro Universitario Villanueva. En el ámbito académico ha realizado también el Curso Superior de Asesoría Jurídica de Empresas en la Escuela de Práctica Jurídica.
Tras trabajar en el Departamento de Derecho Audiovisual y de las Telecomunicaciones de Diez & Romeo, comenzó a trabajar en el Departamento de Derecho Privado y Mercantil de Puerta abogados. En la actualidad es abogado en el Departamento de Derecho Mercantil del despacho de abogados Garrigues en la Oficina de Madrid.
Compagina su trabajo con su labor como co-fundador y editor de la presente web así como con la colaboración de otras web y revistas de contenido jurídico como Hay Derecho o Lex Mercatoria.

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