lunes, febrero 10

Modelo Contrato de Arras

¿Qué es el contrato de arras? Definición y finalidad

El contrato de arras puede definirse como un documento privado que “consiste en reservar el derecho sobre la compra de una propiedad, entregando para ello una cantidad de dinero, penalizando al comprador o al vendedor si rompen ese acuerdo”. Es un documento esencial como paso previo a adquirir la propiedad de un inmueble. Este contrato simboliza el interés cierto de un potencial comprador en adquirir el inmueble y establece elementos esenciales como la descripción de la propiedad, el precio y el momento de formalización de la operación.

Ventajas y reticencias ante el contrato de arras

A pesar de su utilidad, ciertas personas son reticentes a firmar este acuerdo debido al tiempo que supone su redacción, la necesidad de recurrir a abogados o la falta de conocimiento para elaborarlo correctamente.

Las arras en el Código Civil

Aunque el contrato de arras no está regulado expresamente en el Código Civil, sí se menciona en el artículo 1.454, el cual establece que “si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.

Riesgos de no firmar un contrato de arras

No formalizar un contrato de arras puede implicar riesgos tanto para el comprador como para el vendedor. Para el comprador, el riesgo de que la promesa de compra decaiga. Para el vendedor, la posibilidad de no concretar la venta.

Tipos de arras y características de cada uno

Arras confirmatorias

Este tipo de arras prueban la existencia de un contrato, pero no permiten resolverlo. Si se incumple, pueden ser consideradas un mero anticipo o pago anticipado. En caso de incumplimiento, se puede exigir el cumplimiento forzoso de la obligación o resolver el contrato con indemnización de daños y perjuicios.

Arras penales

Funcionan como un sistema de liquidación de los posibles daños y perjuicios por incumplimiento, además de permitir la reclamación judicial. Actúan como cláusula penal y su cuantía la determina el juez competente.

Arras penitenciales

Son las más comunes y están contempladas en el artículo 1.454. Permiten el desistimiento contractual de forma unilateral mediante el pago de una multa. En caso de incumplimiento, el comprador pierde las cantidades entregadas, mientras que el vendedor debe devolverlas duplicadas.

Elementos esenciales que debe incluir un contrato de arras

  1. Identificación de las partes: Nombre y características de comprador y vendedor. En caso de matrimonios, especificar el régimen económico matrimonial.
  2. Identificación de la propiedad: Detalles como ubicación, descripción, y cargas existentes en el inmueble.
  3. Condición económica: Precio de la compraventa y entrega pactada como arras.
  4. Plazos: Fecha límite para formalizar el contrato de compraventa.
  5. Tipo de arras: Confirmatorias, penales o penitenciales.
  6. Gastos e impuestos: División de responsabilidades en gastos notariales e impuestos.
  7. Cláusula de protección de datos: Protección y regulación de la información personal.
  8. Sometimiento a normativa española: Establecer legislación aplicable y juzgado competente.

Documentación adjunta al contrato de arras

  • Inventario de bienes muebles si el inmueble está amueblado.
  • Certificados de comunidad de propietarios e IBI.
  • Nota simple expedida por el registro.
  • Certificado energético.
  • Copia de justificantes de la cantidad entregada como arras.

Conclusión

El contrato de arras no es obligatorio, pero sí recomendable. Proporciona seguridad jurídica tanto al comprador como al vendedor, vinculándolos al cumplimiento de sus obligaciones bajo sanciones económicas si no lo cumplen. Esto asegura que se respeten los acuerdos establecidos antes de la formalización de la compraventa.

Fdo. Rocío Santiago Resola
Colaboradora en Derecho & Perspectiva


FUENTES:
– Código Civil
– Así se formaliza un contrato de arras para comprar una vivienda, El blog de Anida, 12 de diciembre de 2013.
– Contrato de arras. Te explicamos en qué cosiste y sus partes, www.cicade.es/contrato-de-arras/
– El contrato de arras, compra un inmueble de forma segura, Bigle Legal, 24 de enero de 2017.
– El contrato de arras, Francisco Rosales, 21 de abril de 2014.

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