lunes, febrero 10

El Proceso de Due Diligence

El proceso de Due Diligence o auditoria legal puede ser definido como “revisión o examen de la situación jurídica del target u objetivo de la adquisición que puede ser efectuada por el propio vendedor (Vendors Due Diligence) con el propósito de facilitar información a los potenciales compradores para que adopten una decisión en cuanto a la compra, o, generalmente, por el comprador, con el objetivo de obtener información precisa para formar su voluntad de adquirir la empresa, el precio de la misma y las condiciones del contrato”.

Es importante reseñar que, pese a la importancia que tiene esta diligencia en el proceso de adquisición de compañías, carece de ningún tipo de regulación, no solo a nivel estatal sino también a nivel europeo y mundial. Esto implica que es mucho más complicado realizar una estandarización de este tipo de trabajos.

Inicio de la Due Diligence en el Proceso de Compra

La Due Diligence, con carácter general, no suele iniciarse hasta que las partes hayan acordado al menos las bases esenciales de la operación en un principio de acuerdo. Este primer acuerdo entre las partes se llama Carta de Intenciones (Engagement Letter). En ésta suelen recogerse los siguientes aspectos:

  • El plazo o calendario fijado para llevar a cabo la auditoría.
  • La obligación del vendedor de facilitar la información requerida al equipo encargado de realizar esta revisión a la compañía.
  • El compromiso de confidencialidad por parte de la parte compradora de toda la información que va a conocer fruto de esta auditoría.
  • La asunción por parte del comprador de un compromiso de exclusividad, lo que implica que se obliga a no negociar ni a concluir una compraventa o transacción similar con otra compañía durante un periodo convenido.

Checklist: La Solicitud de Información en la Due Diligence

Cuando se va a llevar a cabo esta auditoría, se suele realizar una solicitud de información, también conocida como “Checklist”. En dicho documento se realiza la petición sobre la información concreta que se quiere estudiar. De igual forma, esta Checklist puede servir de guía para aquellos que formen parte del equipo auditor, para tener claro qué información es objeto de revisión. Además, puede tener un carácter reducido, lo que implica que la revisión se concentra en unos aspectos muy concretos, agilizando la revisión de la compañía, pese a ofrecer una menor protección al comprador frente a eventuales contingencias en el proceso de negociación.

Por otro lado, puede tener un carácter más amplio, lo que permite una mayor protección frente a las responsabilidades derivadas de las contingencias, así como un mayor conocimiento del negocio evaluado.

Impacto de los Resultados de la Due Diligence en la Negociación

Todo el conocimiento que se obtiene fruto de la auditoría legal permite al adquirente tomar decisiones en cuanto a la conveniencia o no de continuar con la transacción o desistir de la misma. Las cláusulas que se pueden ver más afectadas por los resultados que arroje la auditoría son:

  • El precio.
  • Las condiciones suspensivas.
  • Las obligaciones y responsabilidades del vendedor.

Consecuencias de Contingencias Detectadas

Cuando, a consecuencia de la Due Diligence, se pone de manifiesto una contingencia de difícil o imposible eliminación, esta circunstancia puede dar lugar a varias situaciones:

  • Una rebaja en el precio de adquisición.
  • Una retención o un aplazamiento en el precio de la compraventa.
  • El establecimiento de garantías adicionales.

Regularización de Situaciones Antijurídicas en la Adquisición

La culminación de la operación también puede quedar supeditada a la regularización de una situación antijurídica, derivada de la existencia de diversas irregularidades legales en la sociedad susceptibles de ser subsanadas, tales como:

  • Licencias administrativas.
  • Enajenación por el vendedor de un determinado activo afectado por un riesgo jurídico cuya regulación resulta muy problemática.

Cláusulas de Manifestaciones y Garantías en la Due Diligence

Una de las cláusulas más relevantes del contrato será la que contenga el alcance de las manifestaciones y garantías, puesto que “a mayor alcance de la revisión legal, menos alcance de las manifestaciones y garantías del vendedor, y mayor precisión en la redacción de las mismas (lo que las hace menos genéricas)”.

Esta cláusula supone una declaración sobre la existencia, validez y regularidad de todos aquellos elementos que configuran la empresa. Estas declaraciones constituyen las bases esenciales del contrato con la parte compradora.

Establecimiento de Garantías por Contingencias Detectadas

Como consecuencia de los resultados obtenidos con la Due Diligence, el comprador puede exigir el establecimiento de garantías. Dicha exigencia puede materializarse en función del importe de las contingencias detectadas o por la probabilidad de que dichas contingencias se materialicen.

Tipos de Garantías en la Due Diligence

Las garantías que pueden exigirse incluyen:

  • Garantías personales por parte del vendedor.
  • Avales (tercero, bancario o a primer requerimiento).
  • Depósito en garantía o “escrow” con un calendario de liberaciones según la materialización o no de las contingencias detectadas.
  • Garantías reales (prenda o hipoteca).

El Informe Final de la Due Diligence

El resultado de todo lo que se ha analizado en la Due Diligence se plasma en un informe. Dicho informe puede ser:

  • Descriptivo (resumen sobre todo el proceso de auditoría y explicación de todas las contingencias y posibles soluciones).
  • Solo un informe de contingencias (manifestación de las contingencias y posibles soluciones).

Estructura del Informe de Due Diligence

El informe suele estructurarse de la siguiente manera:

  1. Introducción: Breve explicación sobre el objeto, alcance y razón del trabajo llevado a cabo, así como un resumen de los aspectos más importantes.
  2. Cuerpo: Estudio de cada una de las áreas examinadas (análisis financiero, fiscal, legal, laboral, medioambiental), con una relación de la documentación analizada en cada caso.
  3. Conclusiones: Identificación de las contingencias materiales detectadas, una cuantificación aproximada de las mismas y las posibles soluciones.

A considerar

En conclusión, la Due Diligence se presenta como una herramienta extremadamente útil y muy recomendada para analizar una posible compra de una compañía. También puede servir como una herramienta clave para la negociación de las cláusulas del contrato.a posible compra de una compañía, pudiendo servir también como una herramienta muy útil para la negociación de las cláusulas del contrato.

Due Diligence Inmobiliaria

En el mundo de las transacciones inmobiliarias, realizar una due diligence inmobiliaria es un paso clave para garantizar el éxito y la seguridad de cualquier operación. Este proceso, también conocido como diligencia debida, consiste en examinar y analizar minuciosamente todos los aspectos legales, fiscales, técnicos y comerciales relacionados con una propiedad, antes de formalizar su compra o inversión.

¿Qué es la Due Diligence Inmobiliaria?

La due diligence inmobiliaria es un análisis exhaustivo que permite a los compradores e inversores identificar riesgos potenciales asociados con una propiedad. Su objetivo principal es ofrecer una visión clara y precisa de la situación real de un bien inmueble, de manera que se puedan tomar decisiones informadas y evitar sorpresas desagradables en el futuro.

Este procedimiento se aplica generalmente en operaciones de compraventa, inversiones inmobiliarias, fusiones empresariales con activos inmobiliarios y proyectos de desarrollo urbano.

¿Por qué es Importante Realizar una Due Diligence en Transacciones Inmobiliarias?

Realizar una due diligence en el ámbito inmobiliario es fundamental por varias razones importantes, entre ellas:

  • Identificación de Riesgos. Analiza posibles problemas legales, estructurales o económicos que podrían afectar la viabilidad de la propiedad.
  • Evitar Problemas Legales. Garantiza que la propiedad cumpla con todas las normativas legales y urbanísticas aplicables.
  • Protección de la Inversión. Ayuda a garantizar que la inversión se realice con pleno conocimiento de las circunstancias, minimizando riesgos financieros.
  • Negociación Informada. Al contar con información detallada sobre la propiedad, se puede negociar el precio y las condiciones con mayor confianza.

Etapas Clave de la Due Diligence Inmobiliaria

La due diligence inmobiliaria puede variar dependiendo de la propiedad y la transacción, pero generalmente incluye las siguientes etapas clave:

1. Revisión Legal y Registral

  • Verificación de la titularidad de la propiedad en el Registro de la Propiedad.
  • Revisión de cargas, gravámenes o hipotecas que puedan afectar el inmueble.
  • Comprobación de la situación de arrendamiento, en caso de estar alquilado.

2. Cumplimiento Urbanístico y Normativo

  • Análisis de la conformidad de la propiedad con las normativas urbanísticas.
  • Verificación de licencias de uso y construcción.
  • Investigación sobre posibles sanciones, multas o restricciones.

3. Revisión Técnica y Estructural

  • Inspección física para evaluar el estado estructural y técnico de la propiedad.
  • Análisis de instalaciones eléctricas, fontanería, aislamiento y otros elementos clave.
  • Identificación de posibles problemas de mantenimiento o renovación.

4. Análisis Económico y Fiscal

  • Revisión de impuestos asociados como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
  • Estudio de los costes de mantenimiento y operación.
  • Análisis de rentabilidad en caso de inversiones inmobiliarias.

Beneficios de la Due Diligence en el Sector Inmobiliario

Realizar una due diligence inmobiliaria ofrece numerosos beneficios, entre los cuales destacan:

  • Transacciones más seguras. Las partes involucradas tienen la certeza de que se cumplen todos los requerimientos legales y técnicos.
  • Reducción de Riesgos. Identifica cualquier problema que pueda afectar el valor o la rentabilidad de la propiedad antes de concluir la transacción.
  • Toma de Decisiones Informada. Proporciona todos los datos necesarios para decidir si avanzar o no con la operación.
  • Optimización de las Condiciones. Facilita una mejor negociación de términos, como el precio o posibles reparaciones.

La due diligence inmobiliaria es un componente esencial para el éxito en cualquier transacción de bienes raíces. Este proceso no solo protege a los compradores e inversores de riesgos indeseados, sino que también asegura que las decisiones sobre propiedades se tomen en base a información confiable y transparente.

Si planeas adquirir o invertir en un inmueble, contar con el apoyo de expertos que realicen una due diligence profesional y detallada puede marcar una gran diferencia en el resultado de la operación. Contáctanos para brindarte el asesoramiento que necesitas y garantizar el éxito de tu inversión inmobiliaria.

Fdo. Rocío Santiago Resola

Colaboradora permanente en Derecho y Perspectiva


Fuentes:

  • La compraventa de empresas, Antonio Serrano Acitores, Madrid, febrero de 2015.
  • Auditoria en el sector privado: audicon.es/servicios/auditoria-sector-privado/due-diligence
  • La Due Diligence en los operaciones de adquisición, portal jurídico derecho.com, 15 de abril de 2006.
  • Que es una Due Diligence, Blog de Luis Cazorla, 23 de enero de 2014.

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